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Définition du fermage

La fixation du prix du bail rural n'est pas laissée au libre choix des parties contractantes. En effet, la loi prévoit un mode de calcul impératif.

Loyer des terres et bâtiments d'exploitation

Jusqu’en 1994, le fermage d’un bail rural était exprimé en quantité de denrées : quintaux de blé fermage, litre de lait, kilos de viande, d’après des barêmes publiés par arrêtés préfectoraux. Ainsi, les fourchettes fixant les minima et maxima de loyers étaient-elles déterminées en quantité de denrées à l’hectare, en fonction notamment de la durée des baux, de l'état et de l'importance des bâtiments, de la qualité agronomique des sols, de la structure parcellaire des biens loués, de la culture pratiquée...

A partir de 1995, les fermages sont exprimés en argent. Leur valeur est actualisée chaque année à partir de la variation annuelle d’un indice des fermages fixé au niveau départemental par le Préfet, après avis de la Commission Consultative des Baux Ruraux, pour une période courant du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante. Les fourchettes fixant les minima et maxima sont alors simplement converties en argent, sans revalorisation des montants.

La Loi de Modernisation de l’Agriculture du 27 juillet 2010 supprime ces indices départementaux des fermages et les remplace par un indice unique, l'indice national des fermages. Cet indice permettra d’actualiser, pour les terres et bâtiments d’exploitation et sur une période courant du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante les montants des fermages à payer pour les baux en cours, mais également les montants des fourchettes de loyers fixées départementalement par les commissions consultatives des baux ruraux pour la détermination des fermages pour les nouveaux baux.

La composition de ce nouvel indice a été fixée par la loi de la façon suivante :

  • pour 60%, moyenne pondérée du revenu brut d’entreprise agricole (évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l'hectare constaté sur le plan national au cours des 5 années précédentes),
  • pour 40%, indice du prix du PIB.

Il a également été établi que la base 100 de l’indice national correspondrait à l’année 2009. Ainsi, les indices départementaux des fermages 2009 correspondent à la base 100 de ce nouvel indice national.

L'arrêté du 19 juillet 2017 publié au Journal Officiel de la République le 22 juillet 2017 fixe l'indice national des fermages 2017 à 106.28, soit une variation annuelle par rapport à 2016 de -3.02%.

N.B. : pour les baux qui seraient encore exprimés en quantité de denrées, la valeur du « blé fermage » pour la période courant du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 est ainsi de :

Département 77 78 91 93-94 95
Quintal de blé fermage 2016 23.44 € 21.24 € 22.51 € 19.74 € 21.78 €
Quintal de blé fermage 2017 22.73 € 20.59 € 21.83 € 19.14 € 21.12 €

Le loyer des bâtiments d'habitation

La L.M.A. a également apporté des modifications en matière de fixation des loyers des maisons d’habitation louées dans le cadre d’un bail rural. Aussi, les règles applicables à la fixation et au paiement de ces loyers sont les suivantes, à compter du 28 juillet 2010 tant pour les nouveaux baux que pour les baux en cours :

  • un montant fixé en argent,
  • un montant mensuel déterminé à partir de la surface en m2 habitables avec des valeurs de fourchettes tenant compte de l'état d'entretien et de conservation du logement, de l'importance de ce logement, des éléments de confort et de la situation dudit logement par rapport à l’exploitation agricole,
  • une actualisation annuelle du montant du loyer, ainsi que des minima et maxima, à partir de l’Indice de Référence des Loyers publié par l'INSEE.

Ainsi, les nouvelles références fixées par les arrêtés préfectoraux 2009 en Ile-de-France, ainsi que l'indice d’actualisation, sont applicables à tous les baux depuis le 28 juillet 2010, même s'ils ont été conclu antérieurement. La L.M.A. précise également que les loyers des bâtiments d'habitation peuvent être révisés à tout moment à compter de sa publication au Journal Officiel, intervenue le 28 juillet 2010, à l'initiative de l'une des parties au bail et qu'à défaut d'accord entre le bailleur et le preneur, ce loyer est fixé par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Consultez les arrêtés préfectoraux fixant le loyer des habitations louées dans le cadre d'un bail rural :

Taxes foncières : que doit rembourser le locataire au propriétaire ?

Les avis d'impôts pour les taxes foncières sont adressés chez les propriétaires. Le locataire doit, en principe, rembourser au propriétaire bailleur, une fraction de la taxe au titre des propriétés non-baties, c’est-à-dire sur les terres.


Le service Entreprise et Territoire de la Chambre d’Agriculture peut vous aider à actualiser le montant de votre fermage, à calculer la quote part d’impôts fonciers que le preneur doit rembourser au bailleur ou à déterminer la fourchette de prix dans laquelle le fermage d’un nouveau bail devra ête fixé. Uniquement sur rendez-vous. Facturation sur la base du tarif horaire de « chargé d’études », comme indiqué dans la fiche tarifaire du guide des prestations : fiche Consultation Juridique Ponctuelle.


Contact

Service Entreprise et Territoire

Chambre Interdépartementale d'Agriculture de l'Ile-de-France
Email : fermage@ile-de-france.chambagri.fr